a cura diell’avv Valerio Pandolfini, STUDIO LEGALE PANDOLFINI


Le misure straordinarie adottate per il contenimento dell’epidemia da COVID-19 hanno inciso pesantemente sulle attività di impresa, imponendo in particolare la sospensione di molte attività commerciali e industriali.

Poiché la disponibilità dei locali in cui si esercita un’attività imprenditoriale è spesso acquisita attraverso la stipula di contratti di locazione, i conduttori degli immobili si sono visti preclusa, o comunque notevolmente limitata, la possibilità di svolgere la propria attività e, con essa, di trarre i proventi con cui onorare ai propri debiti, tra i quali quelli relativi ai contratti di locazione.
Ma, più in generale, gran parte dei conduttori di immobili ad uso commerciale, indipendentemente dalla chiusura temporanea della loro attività durante l’emergenza sanitaria, hanno subìto o subiranno un forte decremento di redditività, sia per effetto delle misure di sicurezza che dovranno adottare (si pensi alle restrizioni delle modalità di fruizione dell’immobile, alle misure di igienizzazione, all’obbligo di dispositivi di protezione etc.), sia per l’inevitabile calo generale dei consumi.

Di qui l’esigenza per gli esercenti di trovare soluzioni, sul piano giuridico, che consentano loro di superare questo periodo di crisi, nel breve e medio periodo. Il legislatore dell’emergenza non ha finora fornito risposte, se non parziali ed insoddisfacenti: si allude in particolare all’art. 65 del Decreto “Cura Italia”, che ha riconosciuto, per il solo mese di marzo 2020, un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo agli immobili rientranti nella sola categoria catastale C1).

L’ordinamento mette a disposizione dei conduttori una serie di rimedi per ottenere lo scioglimento del contratto di locazione, dato che l’evento pandemico rappresenta senz’altro una situazione imprevedibile e di portata tale da alterare l’equilibrio contrattuale; è possibile infatti esperire il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 ult. co. L. n. 392/78, oppure proporre una domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta (di ricevimento della prestazione del locatore), ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c., o di eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 c.c.

Ma lo scioglimento del rapporto raramente soddisfa le effettive esigenze dei conduttori, i quali generalmente hanno l’interesse a mantenere in essere il contratto, rivedendone temporaneamente le condizioni – per quanto attiene alla misura del canone e/o alle condizioni di pagamento – in attesa che la fase emergenziale, e il periodo di crisi economico-finanziaria seguente, cessino, sì da riprendere la normale attività evitando la dispersione dell’azienda.
Senza contare che, in ogni caso, per ottenere lo scioglimento, occorre attendere un certo tempo (almeno 6 mesi nel caso di recesso, notevolmente di più nel caso di una domanda giudiziale di risoluzione), e nel frattempo continuare a corrispondere i canoni di locazione.

L’art. 1467 c.c. prevede che, qualora una parte proponga una domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, l’altra parte può evitare lo scioglimento del rapporto, offrendosi di ricondurre ad equità la misura del canone. Tuttavia, questa eventualità è rimessa esclusivamente alla iniziativa della parte che subisce l’iniziativa giudiziale; dunque, il conduttore il quale chieda la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c. non ha alcuna certezza che il locatore proponga una riduzione del canone, evitando lo scioglimento del contratto.

Per ottenere una revisione delle condizioni contrattuali, la strada più semplice è naturalmente un accordo spontaneo tra le parti, con il quale venga temporaneamente ridotto il canone e/o le condizioni di pagamento. Ma questa soluzione si presenta, in generale, tutt’altro che semplice, dato che locatore e conduttore hanno interessi contrapposti, e che il primo generalmente si trova in una posizione di maggior forza contrattuale.

D’altra parte, i conduttori, nonostante l’indisponibilità dei locali per effetto delle misure di contenimento dell’epidemia, non possono semplicemente astenersi dal versare il canone al locatore, né ridurlo unilateralmente rispetto all’importo contrattualmente convenuto, non trovandosi in presenza di un inadempimento imputabile al locatore (e quindi non essendo possibile invocare l’art. 1578 c.c.); qualora, dunque, il conduttore non corrispondesse il canone di locazione, o lo autoriducesse si esporrebbe a una procedura di sfratto per morosità da parte del locatore.

L’unica effettiva possibilità per i conduttori di conservare il contratto, ottenendo una riduzione del canone, in mancanza di un accordo con i locatori, è, allora, quella di rinegoziare il contratto.
Nella prassi dei contratti di locazione sono rare le clausole che prevedono la rinegoziazione, al verificarsi di determinate sopravvenienze esterne, cioè di eventi successivi alla stipula del contratto, che modifichino in misura significativa l’equilibrio iniziale delle obbligazioni delle parti (come certamente è accaduto per l’epidemia). Ma, anche in mancanza di tali previsioni pattizie, è possibile affermare l’esistenza di un obbligo legale di rinegoziare.

E’ infatti ormai sempre più consolidato il principio secondo cui, nei contratti di durata – come appunto è la locazione – in presenza di sopravvenienze rilevanti sorge un dovere di cooperazione delle parti per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti, tenuto conto delle mutate circostanze. Questo dovere si basa sul principio di buona fede di cui all’art. 1375 c.c., che impone un controllo dell’equilibrio e della congruità delle prestazioni contrattuali.

Qualora, dunque, il conduttore avanzi al locatore una richiesta di rinegoziare il contratto, chiedendo una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento dello stesso per tutto il periodo di chiusura dell’attività, e/o al calo di fatturato per il periodo anche successivo, il locatore ha il dovere di prendere in considerazione tale richiesta, e quindi di iniziare una trattativa con il conduttore e condurla in buona fede fino all’eventuale accordo.

Naturalmente, il dovere di negoziare in buona fede riguarda anche il conduttore, il quale non può avanzare pretese illogiche ed ingiustificate, ma deve attentamente parametrare la richiesta di riduzione del canone all’entità del pregiudizio effettivamente subìto, nel singolo caso concreto; tenendo in considerazione, tra l’altro, la misura di sgravio fiscale contenuta nel menzionato art. 65 Decreto Cura Italia, che, se usufruita dal conduttore stesso, ne allevia l’entità del sacrificio economico subìto (limitatamente al mese di marzo 2020).

Qualora il conduttore si muova in tal senso, potranno verificarsi tre ipotesi. La prima, più semplice e favorevole, è che la trattativa tra le parti dia luogo ad un accordo, con cui viene temporaneamente rivisto l’importo del canone e/o le condizioni di pagamento. In questo modo, il rapporto proseguirà, alle diverse condizioni pattuite.

La seconda ipotesi è che, di fronte alla richiesta di rinegoziazione del conduttore, il locatore resti inerte, rifiutandosi di avviare una trattativa, oppure che la conduca in modo scorretto, o comunque ostruzionistico, violando l’obbligo di buona fede nell’esecuzione del negoziato. In questa ipotesi, il conduttore potrebbe agìre in giudizio per ottenere dal giudice un ristoro per l’inadempienza del locatore (al dovere di rinegoziazione), continuando peraltro a versare i canoni fino alla sentenza del giudice; oppure potrebbe chiedere allo stesso giudice di riadeguare l’importo del canone in rapporto alla sopravvenienza epidemica.

In quest’ultimo caso, il conduttore potrebbe astenersi parzialmente dal versare i canoni, e paralizzare l’eventuale domanda di convalida di sfratto del locatore precedendolo con la propria iniziativa giudiziaria. Fermo restando che, se poi il giudice non dovesse accogliere la domanda del conduttore, o accoglierla in misura diversa, il conduttore sarebbe tenuto a corrispondere i canoni arretrati, o la differenza tra quelli già versati e l’importo ritenuto equo dal giudice.

La terza e ultima ipotesi è che le parti abbiano effettivamente condotto in buona fede una trattativa, ma la stessa non abbia tuttavia prodotto alcun risultato utile, cioè non sia stato trovato un accordo. In quest’ultimo caso il conduttore non potrà dolersi del mancato risultato utile, posto che il dovere di rinegoziazione non implica anche quello di raggiungere necessariamente un accordo, e dovrà quindi ricorrere ad uno dei rimedi visti in precedenza. OccorOccorrerà tuttavia valutare attentamente come le parti abbiano effettivamente condotto la trattativa, in quanto, ad esempio, di fronte ad una richiesta logica e motivata del conduttore di riduzione parziale del canone, un rifiuto immotivato del locatore potrebbe essere considerato in mala fede, ed esporlo quindi a responsabilità.




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