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COMPRARE CASA: SE LA BANCA NON CONCEDE IL MUTUO COSA SUCCEDE?

By 22 Dicembre 2020



Assai di frequente per comprare una casa si paga il prezzo pattuito con denaro ottenuto dal mutuo concesso dalla propria Banca.

Tuttavia le metodologie dell’istruttoria che la Banca svolge per decidere se erogare tale prestito passano necessariamente dalla firma di un contratto preliminare che “congela” i termini dell’affare: infatti, solo dopo aver avuto la certezza che le parti si sono reciprocamente impegnate alla compravendita, la Banca avvierà le analisi e le ricerche del caso per valutare se concedere o meno il finanziamento richiesto.

Ecco allora che diventa decisivo inserire nel contratto preliminare una condizione sospensiva, vale a dire una clausola che condizioni, appunto, l’efficacia dell’impegno preso dal promittente acquirente di versare il prezzo pattuito alla concessione in suo favore di un mutuo da parte di un istituto di credito.

Com’è noto la condizione è rappresentata da un evento futuro e incerto a cui le parti condizionano l’efficacia o la risoluzione di un contratto (art. 1353 cod. civ.).

Il nostro diritto peraltro non permette di condizionare gli effetti di un impegno preso ad una condizione sospensiva meramente protestativa, vale a dire all’accadere di un evento che dipenda esclusivamente dalla volontà di una delle parti (art. 1355 cod. civ.).

Possiamo fare un esempio di una condizione sospensiva valida: “acquisterò il biglietto per vedere la partita se alle ore 15.00 non pioverà”, e di una condizione meramente protestativa, non valida, che rende perciò nullo l’impegno preso: “acquisterò il biglietto per vedere la partita se mi sveglierò in tempo”.

Ora, con riferimento all’evento costituito dall’erogazione di un finanziamento, notiamo che l’accadere di tale evento dipende in parte dalla volontà dell’acquirente, il quale deve senz’altro presentare la richiesta di mutuo alla Banca, e in parte anche dalla volontà della Banca, che deve accettare tale richiesta.

Siamo quindi in presenza di una condizione mista.

Recentemente il Tribunale di Modena con sentenza n. 900/2019 ha confermato l’orientamento già più volte espresso dalla Cassazione in proposito, secondo cui tale condizione mista inserita in un preliminare di vendita è valida: pertanto, se il mutuo non verrà erogato la vendita non si perfezionerà, e il promittente acquirente sarà definitivamente liberato da tutti gli impegni presi.

Sarà però necessario, come precisa il Tribunale di Modena, che questa condizione sospensiva sia “espressamente prevista ed accettata in modo che appaia chiara la volontà delle parti di subordinare l’efficacia del pagamento alla condizione che il promissario acquirente ottenga il mutuo”.

Una tranquillità per tutti quei giovani che desiderano acquistare casa, senza avere nell’immediato la disponibilità finanziaria necessaria e devono, per questo, ricorrere all’erogazione di un mutuo.

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